Como reclamar la deuda comunitaria a un vecino

Como reclamar la deuda comunitaria a un vecino

Vamos a ver en este post, cual es el procedimiento a seguir para reclamar la deuda que ha generado un vecino a la comunidad de propietarios. 


Actuaciones antes de iniciar un procedimiento judicial


El primer paso, es que la Junta de propietarios debe aprobar los siguientes acuerdos;

  1. Aprobar la liquidación de la deuda con la Comunidad, es decir, señalando la deuda que ha generado el vecino frente a la comunidad en la junta de propietarios.
  2. Decidir y aprobarse en Junta la reclamación judicial de la deuda, facultando al Presidente o Administrador para dicha reclamación en representación de la comunidad, así como para contratar a un abogado o otorgar poderes a un Procurador si se precisaran dichos profesionales.

El segundo paso a seguir antes de iniciar el procedimiento judicial, es notificar al vecino deudor, en los formatos que expresa el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acuerdo de la Junta de la liquidación deudora de ese vecino frente a la Comunidad, es decir, el reconocimiento de la deuda del vecino frente a la Comunidad.

(Artículo 9 de la Ley de División Horizontal: Este artículo indica en primer lugar las obligaciones de los comuneros de comunicar al secretario (Presidente en el caso de no existir éste) el domicilio en España donde quiere recibir las citaciones y notificaciones de la Comunidad, de modo que no tendrán validez si no se reciben ahí. En el caso de no haber comunicado por parte del comunero el domicilio de correspondencia, las notificaciones de cualquier tipo se harán de la siguiente manera:

  • En el piso o local del comunero en el edificio de la comunidad, aunque lo ocupe una persona distinta, de manera que si la notificación la recibe otro ocupante, tendrá la misma validez como si la hubiera recibido el propietario, se la haya entregado o no quien la recibió.
  • En el caso de que no fuera posible realizar la notificación como se indica en el apartado anterior, valdrá la que se haga mediante exposición de la comunicación en el tablón de anuncios  de la Comunidad, o en lugar visible de uso general, e indicando la fecha y los motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario y con el visto bueno del Presidente, tal y como exige el artículo 9.h de la Ley).

El tercer paso a seguir, es realizar por parte del Secretario, un documento certificando la aprobación de la Junta conforme existe una deuda de "x" vecino frente a la Comunidad. En este caso es recomendable que también se indique la decisión tomada por la Junta de realizar la reclamación judicial.

Hay que tener presente, que lo que se puede reclamar y se entiende como deuda, son la cantidades correspondientes a las obligaciones como comunero que se señalan en el apartado e) y f) del artículo 9, es decir, las que corresponden al pago de gastos generales y las que se destinan para el fondo de reserva, respectivamente. 


Procedimiento judicial


La deuda de un comunero puede reclamarse como cualquier otra obligación dineraria, y en el caso de no efectuarse el cobro se podrá acudir a un juicio monitorio, cuya regulación general incorpora algunas especialidades.

Este juicio monitorio puede iniciarse sin la necesidad de contratar un abogado, cumplimentando unos impresos o formularios facilitados en los juzgados o por otros profesionales distintos a los abogados, como gestores o administradores de fincas, incluso seguir adelante con el juicio sin la necesidad de procurador ni abogado, siempre y cuando no exceda la deuda a reclamar de 2.000 €.

Todo y que no es necesaria la contratación de un abogado, si no supera la deuda a la señalada en el punto anterior, es recomendable a acudir a los profesionales para estar en cada momento bien asesorados, teniendo en cuenta, que si la comunidad gana el juicio, como es probable en la mayoría de los casos, será el vecino deudor quien deberá asumir también los gastos y honorarios de estos profesionales.

Por otro lado, hay que tener en cuenta, que algunos seguros de comunidad cubren la reclamación de las deudas de los comuneros frente a la comunidad, siempre y cuando la deuda se haya generado a posterior de la contratación de la póliza, incluso algunas asumen las cuotas del vecino deudor en el momento en el que haya sentencia, para que la comunidad no se siga resintiendo de la falta de ingresos de estos vecinos (consúltenos si quiere saber si su seguro cubre ésto, piche aquí).


Inicio del procedimiento judicial monitorio


El procedimiento judicial monitorio se inicia presentando un escrito al Juzgado de Primera Instancia del lugar en el  que se halla el edificio o del domicilio del comunero deudor indicando lo siguiente:

  1. Identificación de la Comunidad reclamante de la deuda.
  2. Identificación del comunero deudor, así como el domicilio que él hubiera designado para recibir las notificaciones y citaciones de la Comunidad, y/o en su defecto, el piso o local que tuviera en el edificio comunitario.
  3. Indicar y explicar la cuantía y origen de la deuda (también intereses y costas generados a consecuencia de la deuda).
  4. Acompañar el escrito con el certificado realizado por el Secretario con los acuerdos de la Junta, donde se aprueba la liquidación de la deuda, tal y como señalábamos anteriormente.
  5. Acompañar también al escrito, los justificantes de la entrega de las notificaciones al comunero deudor, conforme se comunicaba y aprobaba la deuda, y junto con el acuerdo de la comunidad de iniciar el procedimiento judicial en el caso de no asumirla.
  6. Justificante de que el Presidente o Administrador actuante en el proceso, se encuentran en ese momento ejerciendo dichos cargos (bastará una certificación del Secretario, o copia de libro de actas donde se reflejen los mandatos).


Una vez presentada la documentación indicada y admitida a trámite, el Juez requerirá al deudor, en el plazo de veinte días, el pago a la Comunidad de toda la deuda, presentando en el juzgado el justificante conforme se ha realizado dicho pago. Recibido este requerimiento por parte del Juez, pueden darse estos dos casos:

  1. Oponerse: Presentando un escrito con sus alegaciones por las que él entiende que no debe asumir estos costes, si la cantidad reclamada es inferior a 2.000€ sin la necesidad de representación profesional, y en el caso de que la deuda sea superior a 2.000€, presentando el escrito por medio de un Abogado y Procurador.
  2. No oponerse: En este caso el Juzgado dictará auto despachando ejecución que proseguirá conforme a la de las sentencias judiciales.


Venta o transmisión de un inmueble con deuda comunitaria


Cuando se transfiere o vende un inmueble, el artículo 9.1.e) de la Ley de División Horizontal, ordena que en la escritura de la transmisión declare el propietario vendedor o transmisor si está al corriente o no de todos los gastos generales comunitarios, de manera que el comprador o adquiriente no resulte en un futuro sorprendido si la Comunidad le embarga el piso o local debido a las deudas frente a ésta. Además deberá adjuntarse un certificado por parte del Secretario con el visto bueno del Presidente, en el que se demuestre que está al corriente de dichos pagos, certificación imprescindible para la formalización de la escritura salvo que el adquiriente renuncie expresamente a ella.

Todo y que un piso o local se transmita o venda a otra persona, el nuevo propietario estará obligado a pagar las deudas por la falta de pago de las cuotas del anterior, hasta el límite temporal de tres años atrás.



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