El Presidente de la Comunidad de Propietarios
Con este post vamos a explicar, la figura del Presidente de una Comunidad de Propietarios, además de ver quien puede serlo.
Como ya explicamos anteriormente en el post de “El órganosoberano de la comunidad de propietarios”:
La comunidad de propietarios está formada por una colectividad de personas, los comuneros, y para que tengan un correcto funcionamiento, deben atribuirse competencias a determinados órganos que impulsen su efectividad. Dentro de este órgano, la única figura obligatoria e imprescindible, exigida por el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, es la del Presidente, pudiendo también existir otras figuras a criterio de la Junta de Propietarios, como la de Secretario, Tesorero, Consejeros, Vocales, Vicepresidente, etc.
¿QUIÉN ES EL PRESIDENTE?
El presidente además de ser el representante de la
comunidad, es también un órgano de ella “órgano de gobierno” según graduación
otorgada por Ley. Puede desempeñar exclusivamente las funciones de Presidente,
o bien, en ausencia del resto de figuras, puede desempeñar a la misma vez los
cargos de Secretario (Presidente-Secretario), Administrador
(Presidente-Administrador), o todos ellos simultáneamente
(Presidente-Secretario-Administrador).
Por lo que los comuneros tienen el derecho y el deber de
nombrar un Presidente, ya que una comunidad sin él, es inoperante.
¿QUIÉN PUEDE SER EL PRESIDENTE?
El Presidente, según el artículo 13.2 de la Ley de División
Horizontal, señala inequívocamente que el presidente será nombrado, entre los propietarios, debiendo ser obligatoriamente el Presidente un comunero miembro de la Comunidad de Propietarios. Por
lo tanto, la Ley nos dice, que jamás podrá ser Presidente una persona distinta que no sea copropietaria de la comunidad, ni si quiera delegar su cargo a ningún familiar, ni inquilino,
ni apoderado, etc. El incumplimiento de lo expuesto en este artículo,
conllevará la nulidad absoluta del nombramiento.
Respecto al anterior punto, hace falta puntualizar, que se
puede dar el caso, como ocurre frecuentemente, de que en la vivienda del
Presidente, haya más de un propietario, como por ejemplo un matrimonio en
sociedad de bienes gananciales, en este caso cualquiera de los esposos puede
ser nombrado Presidente. También en el caso de fallecimiento del Propietario,
el heredero de la vivienda o local tiene la posibilidad de ser nombrado
Presidente, como nuevo propietario del inmueble.
DURACIÓN DEL CARGO DE PRESIDENTE
El artículo 13.7 de la Ley, indica que “salvo que los estatutos de los Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”. Eso sí, el Presidente puede ser reelegido de nuevo en la terminación de su cargo.
Aunque la norma se expresa en términos imperativos, si TODOS los propietarios
están de acuerdo, cabe la posibilidad, de que unánimemente puedan hacer el
nombramiento por un periodo inferior al año, siempre y que esa decisión no
perjudique a terceras personas ajenas a la Comunidad.
COMO SE NOMBRA AL PRESIDENTE
El artículo 13.2 dispone que “el Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección
o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”, es preciso tener
en cuenta, que sólo si no resulta el nombramiento por elección se podrán
utilizar los otros dos métodos.
En la práctica, obviamente si los comuneros se ponen de
acuerdo en la persona a nombrar, no se tiene en cuenta lo estipulado por Ley,
pero solo con que un comunero exija que se realice el nombramiento con lo
dispuesto en la Ley, será inevitable realizar una votación para escoger al
Presidente.
El Presidente, si lo estatutos no indican lo contrario, será escogido por mayoría simple en primera convocatoria (la mayoría del total de comuneros que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación) y por la mayoría de asistentes en segunda convocatoria (que a su vez representen también más de la mitad del coeficiente de todos los asistentes).
Es importante tener en cuenta a la de la elección, que todos tienen la obligación de ejercer el cargo de Presidente si resultaran nombrados (salvo que un Juez dictaminara lo contrario conforme lo dispuesto en el artículo 13.2 donde se regula la excusa para no ejercer el cargo de Presidente una vez nombrado), así como todos tienen el derecho a ser nombrados. Pero si queremos defender bien los intereses de nuestra comunidad, debemos intentar escoger a la persona más cualificada, por lo tanto, a una persona capacitada para realizar las tareas que conlleva el cargo.
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¿SE PUEDE NEGAR UN COMUNERO A SER PRESIDENTE?
El artículo 13.2 de la Ley, regula la excusa para ejercer el cargo por quien previamente haya sido nombrado. La excusa podrá proponerse primeramente a la Junta, pero si éstos no la aceptaran, habrá que acudir al trámite judicial expresando las excusas mediante escrito dirigido al Juez, dentro del mes siguiente al día en que hubiera sido nombrado como Presidente. Durante todo el periodo del trámite judicial, y hasta que el Juez no resuelva las excusas de oposición al cargo, éste deberá obligatoriamente ejercer todas las funciones y obligaciones de Presidente, de no hacerlo, será el responsable de las consecuencias que deriven de su pasividad, incluso aunque posteriormente fueran aceptadas sus excusas por el Juez, y éste fuera relevado.
Para iniciar el trámite judicial, como anteriormente hemos indicado, es realizando el escrito por parte del comunero elegido y nombrado como Presidente, detallando las razones por las que solicita ser relevado, firmado únicamente por él, y dirigido al Juez de Primera Instancia del lugar en el que se encuentre el edificio de la Comunidad, sin necesidad de abogado ni procurador. En el escrito también debe detallarse, el nombre del propietario o propietarios que considere, expresando también las razones, que propone como relevo de su cargo.
Una vez recibido el escrito, el Juez convocará a al autor del escrito junto a cualquier otra persona que él estime, para tomar la decisión correcta y confirmar las excusas expuestas. Una vez se resuelva el juicio, si es favorable al comunero que se niega a ejercer el cargo, el Juez nombrará con carácter provisional un nuevo Presidente, y señalará un plazo para que se celebre una nueva Junta para que se proceda al nombramiento delante de ésta.
DESTITUCIÓN DEL CARGO DEL PRESIDENTE
La destitución del cargo del Presidente está expresamente prevista en el artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal; "Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria".
La problemática puede surgir, cuando el presidente que vaya a ser destituido no colabore, y por lo tanto no realice la convocatoria de la Junta Extraordinaria para tratar la remoción. En tal caso, habrá que acudir a la convocatoria a través de los propios comuneros, como vimos anteriormente, en el que se puede solicitar la Junta Extraordinaria cuando una cuarta parte del total de los comuneros lo solicite, o bien siendo menos de esta cuarta parte del total, que los que la soliciten tengan mas de un 25% de los coeficientes de participación de la Comunidad.
El acuerdo de la remoción, si los estatutos de la Comunidad no disponen lo contrario, para que sea aprobado deberá obtener mayoría simple (en primera convocatoria la del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, en su segunda convocatoria por mayoría de los asistentes siempre que representen mas de la mitad de los coeficientes).