Los Elementos Comunes de una Comunidad de Propietarios
Vamos a tratar de descifrar en el post de hoy que partes de una Comunidad de Vecinos, en primera instancia, son Elementos Comunes y cuales son privadas. Es uno de los puntos que suele crear más conflictos entre los vecinos, sobretodo en el momento que hay que realizar una mejora o reforma, ya que a veces no queda claro qué partes deben asumir entre todos los vecinos y que partes individualmente.
En un Comunidad de Vecinos conviven dos tipos de propiedad, la privada y la comunitaria, que podríamos definirlas de la siguiente manera;
Propiedad / zona Privada: La que, con carácter privativo y excluyente, ostenta el dueño de cada piso, local, plaza de parking y demás elementos inmobiliarios susceptibles de aprovechamiento autónomo e independiente.
Propiedad / zona Comunitaria: Los que se refiere a:
- Pisos, locales, trasteros, plazas de aparcamiento, etcétera, independientes, que a Título Constitutivo están adscritos al servicio, uso y disfrute de todos o algunos de los propietarios de los elementos inmobiliarios privativos indicados en el apartado anterior (por ejemplos, trastero para guardar el material de la Comunidad, o el piso del portero, etc.).
- Elementos, servicios e instalaciones del edificio que pertenecen en comun a todos o a varios propietarios de la comunidad.
Elementos Comunes según Ley
El criterio básico para determinar los Elementos Comunes viene recogida en el artículo 396 del Código Civil que indica lo siguiente;
"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles."
Por lo tanto, si a título constitutivo de la Comunidad o en los Estatutos de la misma no disponen de lo contrario, lo que viene descrito en éste artículo del Código Civil se entendera como Elemento Común.
Debe tenerse en cuenta, que en caso de duda entre privado o común, los tribunales han aplicado un criterio restrictivo para aceptar que un determinado elemento sea común si éste puede también ser privativo, potenciando principalmente su propiedad individual en los casos en los que no hay datos para atribuirle de forma inequívoca una u otra naturaleza.
Si bien es cierto, que a partir de una sentencia del Tribunal Supremo del 16 de Mayo de 1965, los expertos en la materia realizarón la siguiente teoría, al realizar la distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino (accidentales) que se definen básicamente de la siguiente manera;
- Los elementos comunes por naturaleza son aquellos que resultan imprescindeibles para el uso y aprovechamiento de los diversos pisos o locales privativos (como portales, escaleras y accesos que conduzcan a mas de un piso/local, suelo del edificio, estructura y cimentación, cubierta o tejado, etcétera). Estos elemento nunca podrían ser privatizados, ni aún por el acuerdo unánime de los copropietarios.
- Los elementos comunes por destino son esos otros utilizados para el aprovechamiento de varios o todos los copropietarios individuales pero cuya falta no afectaría a la esencia de su propiedad individual, aunque redujera su potencialidad (como pueden ser patios, terrazas, antenas de televisión, servicios de calefacción, etcétera). Estos elementos si podrían ser privatizados con el acuerdo unánime de los copropietarios en los estatutos de la comunidad, o incluso ya serlos a título constitutivo.
Principales características de los Elementos Comunes
Sus principales características son las siguientes:
- No pueden ser objeto de transmisión, de embargo ni de cualquier gravamen (hipóteca, préstamo) aisladamente considerados, sino que únicamente podrían serlo cuando fueran conjuntamente con el elemento privativo al que sirven y exclusivamente en el porcentaje de su cuota de particiación.
- No puede ser divididos ni físicamente ni jurídicamente, no hacerse de ellos partes concretas, pero sin embargo ello no impide que pueda regularse, en aras de un mejor aprovechamiento, individualizándolo en favor de cada comunero.
- Su titularidad pertenece en cuotas ideales (es decir, sin especificar partes concretas) a todos los comuneros en proporción que corresponda según el coeficiente de participación. Esta participación porcentual sobre la titularidad de propiedad privada, será la misma que corresponde sobre los beneficios y cargas que reporten.
- Pueden ser materiales (como son en la mayoría de los casos) o inmateriales, como la configuración o aspecto exterior del edificio o las servidumbres que estén constituidas a favor de los copropietarios del inmueble.
Crear un nuevo Elemento Común o privatizar uno ya existente.
Los comuneros en cualquier momento pueden decidir, con ciertos límites, añadir un nuevo elemento común o, por el contrario, privatizar uno (como ya vimos en los puntos anteriores sólo se podrán modificar los elementos comunes por destino y nunca los de naturaleza, todo y que a veces ni los mismos tribunales llegan a las mismas conclusiones dependiendo del tipo de elemento que se quiera modificar). Para ello siempre deberá haber un acuerdo unánime de todos lo miembros de la Comunidad, ya que para modificar los Estatutos, el quórum necesario es siempre del 100%. En ocasiones, incluso con el acuerdo unánime de los copropietarios, no será suficiente para modificar la naturaleza de un elemento común, debido a que también deberán tenerse en cuenta la normas de derecho necesario y de carácter imperativo que contiene la Ley.
Un ejemplo de privatización de un elemento común, podría ser la de la vivienda de un portero, pasándola a formar parte de una propiedad privada, por lo que en este caso, deberían modificarse todos los coeficientes de participación al existir una nueva propiedad, y modificar a la misma vez, el título constitutivo de la Comunidad.
Obras de conservación, mantenimiento y reformas de la Comunidad
Se consideran obras de conservación aquellas que deben realizarse para mantener el correcto estado y la funcionalidad ordinaria de las cosas comunes del edificio, evitando que sufran deterioro o se pierdan. En la Ley de División Horizontal vienen descritas en el artículo 10.1.a) como las "que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes". Estas obras pueden ser impuestas por los mismos propietarios de la Comunidad, como por la Administración Pública, siendo de carácter obligatorio, e incluso siendo sancionado el propietario que se oponga a dichas obras.
En el artículo 16 de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/199) incluye diversas obligaciones; a los propietarios las de "conservar en buen estado la edificación, mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente"; y a los usuarios, sean o no propietarios, las de "la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos, de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada".
Parte de las obras de conservación se pueden entender como obras de reparación, pero a éstas las consideramos además como "las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal" según se recoge en el artículo 10.1 de la Ley.
Estas obras de reparación pueden ser:
- Reparaciones urgentes: Las que exigen una actuación inmediata para evitar que sus previsibles consecuencias produzcan perjuicios inminentes, debiendo disponer el Administrador (o el Presidente si no lo hubiera) lo preciso para su ejecución. Sin embargo la norma no puede ser entendida en términos absolutos, ya que en los casos de máxima urgencia y en el supuesto de no haber la posibilidad de contactar con el Administrador o Presidente en ese momento, el propietario individual no sólo está autorizado sino incluso obligado a adoptar las medidas precisas para solucionar el problema, como por ejemplo, en el caso de una avería del ascensor quedando alguien atrapado.
- Reparaciones ordinarias: Las que se refieren de carácter menor surgidas en las cosas o instalaciones comunes y cuya resolución puede hacerse aplicando medios ordinarios de escasa cuantía económica, el cambio de una bombilla, un cristal, etcétera. Su ejecución debe realizarla el Administrador (Presidente si no lo hubiera).
- Reparaciones Extraordinarias: Las obras de reparación que tienen mayor trascendencia, bien porque tienen un elevado coste económico, o bien por su influencia sobre las personas o las cosas, tanto de la propia comunidad como de los extraños a ella. La ejecución de estas obras corresponde hacerlas al Administrador como en el punto anterior, encargándose en este caso dada la magnitud de las obras, a organizar la Junta de Propietarios para poner en conocimiento a todos los comuneros y ofrecer las alternativas para resolver la incidencia.
El artículo 9.1.f) regula el fondo de reserva, destinado a atender las obras de conservación y de reparación de la finca, cuyo importe no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.
Por último también existen las obras de innovación, que podríamos definirlas como obras de reforma para la mejora un elemento común, que a diferencia de las anteriores, éstas producen una transformación de un elemento común, y no son de carácter imprescindible.
No por no ser imprescindibles, no quieren decir que no sean necesarias, o incluso en algunos casos obligatorias, como en el caso de la adecuación o instalación de elementos en los casos de acceso al edificio de personas con discapacidad o mayores.