¿Que estoy obligado a asegurar cuando tengo hipoteca?
Vamos a ver en este post, que es obligatorio por Ley 50/1980 de Contrato de Seguros tener asegurado cuando tenemos un préstamo o crédito hipotecario. Aclarar antes de nada, que lo que detallaremos a continuación es lo que nos obliga por Ley, otra cosa será el acuerdo o acuerdos que tengamos con la entidad bancaria al hora de formalizar la hipoteca, en la que ésta es probable que nos exija algún seguro más, u otras obligaciones o condiciones.
¿Que estoy obligado a asegurar?
Cuando existe hipoteca, por Ley debo tener contratado únicamente un seguro que me cubra por incendio un capital específico de continente sobre la vivienda hipotecada. Esto, recalcamos, es lo único que estoy obligado a asegurar cuando exista una hipoteca, si el banco me exige algo mas, será parte de un acuerdo o condición necesaria para la concesión del préstamo o crédito.
¿Que capital de Continente estoy obligado a asegurar?
Cuando tengo hipoteca estoy obligado a contratar y asegurar el continente mínimo por el valor de tasación de hipoteca.
En este punto suele haber mucha confusión, ya que en ocasiones se cree que se tiene que asegurar el continente por el valor total de hipoteca pendiente de amortizar, encontrándonos de que si este valor es inferior al de tasación de hipoteca, el banco nos rechazará la póliza que hayamos presentado, indicándonos de que no cubre lo necesario.
Por ello es recomendable, si estamos contratando la póliza de hogar en una compañía aseguradora distinta a la de la entidad bancaria, que realicemos la contratación mínimo con el mismo capital de continente que al que nos haya ofrecido el banco o caja, de este modo evitaremos que el banco nos pueda rechazar la póliza.
En el caso de que no tengamos un propuesta por parte del banco, entonces es aconsejable preguntarle a éste antes de realizar la póliza, cual es el capital mínimo a asegurar para que nos acepte así la póliza sin problemas.
Subrogación de Derechos
La subrogación de derechos, también denominada cláusula de acreedores hipotecarios, es la cláusula que deberá llevar la póliza de hogar o la que cubra el riesgo, cuando haya hipoteca.
Esta cláusula acredita como beneficiario, únicamente del capital de continente, a la entidad prestante de la hipoteca.
¿Estoy obligado a presentar la subrogación de derechos al banco?
Normalmente, la compañía aseguradora donde he contratado la póliza, ya me dará una copia para presentarla al banco, por lo que si el banco me la solicita, tengo la obligación de presentarla.
Al existir una subrogación de derechos no podré reducir nunca el capital de continente sin la correspondiente autorización de la entidad bancaria beneficiaria.
Si anulara la póliza la compañía aseguradora está obligada a comunicarlo al beneficiario, es decir, al banco, y éste rápidamente nos exigirá de nuevo la contratación de una póliza que cubra nuestra vivienda con lo exigido por Ley.
Por lo tanto, mientras tengamos hipoteca, nos guste o no, deberemos tener asegurada la vivienda obligatoriamente por el capital de continente exigido por el banco, sin posibilidad de reducirlo mientras no amorticemos la totalidad del préstamo o nos de permiso.
Se dan casos puntuales, donde teniendo una hipoteca, el banco no nos haya solicitado la subrogación de derechos, por lo que en este caso quedará a nuestra elección si queremos tener una póliza de hogar o no, o si la queremos tener pero sin la subrogación de derechos, mientras el banco no nos la demande, eso sí, en el momento que nos la solicite deberemos realizarla sin poder negarnos.
Si diera este caso puntual, recomendamos realizar la póliza de la vivienda, ya que entendemos que es importante tener la vivienda asegurada independientemente de que haya hipoteca o no, pero sin la subrogación de derechos, de esta manera no será necesario asegurar el continente por un valor mayor que el que nos dé por m2, ya que habitualmente el valor de tasación de hipoteca suele ser mayor que del valor de reconstrucción, que es por el valor que se asegura el continente de una vivienda.
Subrogación de derechos a través del seguro de la comunidad
Si existe seguro de la comunidad que cubra el edificio donde esté situada la vivienda hipotecada, por defecto éste me cubre ya las paredes de mi vivienda, al cubrir toda la estructura del edificio, y por lo tanto tendría cubierto el continente de mi vivienda por incendio.
Por ello, hay compañías aseguradoras que ofrecen la posibilidad de realizar la subrogación de derechos de la parte del capital de continente del seguro de la comunidad que cubre mi vivienda - este capital se obtiene multiplicando el capital total contratado de continente del seguro de la comunidad por el coeficiente de participación de mi vivienda - , de esta manera, a través del seguro de la comunidad se puede entregar la subrogación de derechos al banco cubriendo lo exigido por Ley, y evitar así tener que contratar un seguro de la vivienda - siempre y cuando el capital de continente que me asegure la comunidad sea el igual o superior al exigido por el banco. (Recomendamos en el caso de que se realice una contratación combinada entre el seguro del hogar con el de la comunidad que tenga en cuenta lo que indicamos en el post de "¿Es correcto no asegurar el continente de mi vivienda si hay un seguro Comunitario?").
Si por lo contrario, el capital que nos da por el seguro de la comunidad no es suficiente, y no llega a cubrir el mínimo exigido por el banco, entonces deberemos complementarlo con el seguro de la vivienda, pero al menos me habré ahorrado tener que contratar la totalidad del capital por mi seguro de la vivienda, cuando la comunidad ya me esta cubriendo una parte.
Deberé tener en cuenta, que en el momento que el seguro de la comunidad cambie de compañía o se dé de baja, deberé solicitar a la nueva compañía del seguro de la comunidad que me realice la subrogación, y en el caso de que ésta no la realizara, contratar, esta vez sí, el valor de continente exigido por el banco a través del seguro del hogar.
Es obligatorio hacer el seguro del hogar con el Banco
Por último aclarar, que en ningún caso es obligatorio tener la póliza del hogar con la entidad bancaria prestante, por lo que se puede contratar la póliza libremente en la compañía aseguradora que uno quiera, siempre y cuando se le haga entrega al banco de la cláusula de acreedores hipotecarios exigida por Ley. Otra cuestión será, si en el momento que no haga la póliza con el banco, ésta me quitará algún tipo de bonificación aplicada en las condiciones de mi hipoteca, y ello provocar que me incrementara el interés de mi hipoteca, para saberlo habrá que mirar bien las condiciones que se hayan pactado en la concesión de la misma.