Patios de una Comunidad de vecinos ¿Elemento común o privado?

Los patios de uso exclusivo de una Comunidad de Propietarios pueden tener diferentes consideraciones en cuanto a si son privados o elementos comunes, todo dependerá de lo que detalle el título constitutivo de la comunidad.

Patios

Estos elementos suelen ser, a igual que las terrazas, una de las partes de la comunidad que suelen crear mas conflictos dentro de la misma. En este caso, en función a lo que se detalle en el Título Constitutivo o Estatutos de la Comunidad pueden ser elementos privativos, elementos comunes pero con uso exclusivo a favor de uno o varios propietarios, o elementos comunes para uso y disfrute general.

Sin duda, la que crea mayor polémica de las tres señaladas, es la que tratándose de un elemento común su uso se reserva exclusivamente para un o varios propietarios, bien por disposición estatutaria escrita y expresa, o bien por imposición de facto, al sólo poder acceder a él a través de una vivienda o local, de manera que únicamente los ocupantes de éstas pueden aprovecharse de su uso. En estos casos, su tratamiento a la hora del correspondiente mantenimiento y uso, será el mismo que el que se aplica a las terrazas.

El Tribunal Supremo exige que para que un patio sea propiedad privada de un comunero, y no elemento común, se exprese así en el Título Constitutivo "de forma irrefutable e inequívoca". También puede ser frecuente, que aunque un patio sea elemento común, el Título Constitutivo reserve su uso exclusivo a favor de la vivienda o viviendas que tienen acceso directo a él, y en la práctica incluso aún no indicándose puede tener dicha reserva, si la disposición arquitectónica del inmueble hace que el aprovechamiento del mismo corresponda a una determinada vivienda por ser la única con acceso a él, siempre y cuando esté fuere original y no se hubiera construido unilateralmente por el propietario.

La problemática viene cuando hay un deterioro en el patio tratado como elemento común (la que a Título Constitutivo no esté detallado de forma irrefutable e inequívoca como propiedad privada), pero con uso exclusivo y privado para uno o varios vecinos. Para saber en este caso quien debe asumir la reparación, e incluso los daños causados a un tercero, se precisará de un informe técnico competente para determinar si el deterioro es causado por deficiencias constructivas o al perjuicio espontáneo derivado del paso del tiempo, - en tales casos corresponde asumir la reparación y los daños a la Comunidad - y valorar también si el vecino o vecinos que usan el patio, han contribuido con su pasividad o mal uso a que surgieran dichos daños - de ser así, deberán asumir éstos, en proporción a su negligencia, una parte de la reparación de la terraza y los daños al vecino.

Independientemente de como este constituido el patio, privado o elemento común, la obligación de mantenerlo en buen estado de conservación y darle un buen uso, siempre será del propietario o propietarios que se aprovechan y lo utilizan.