¿Quién debe asumir los problemas de humedades en los bajos de una Comunidad?

En Comunidades de Vecinos con cierta antigüedad suelen surgir problemas de humedades por capilaridad, y con ello surgen también las siguientes preguntas: ¿Quién debe hacerse cargo de las obras para solventar dichas humedades? ¿El vecino que las sufre o la Comunidad? Para responder a estas preguntas es necesario que definamos y veamos el tratamiento que tienen el suelo y la estructura de la comunidad, a lo que se refiere a si es un elemento común o privado.

Suelo y subsuelo

Definimos como suelo la parcela de terreno sobre la que está construida la edificación. E incluso en la sentencia de Tribunal Supremo del 5 de marzo del 5 de marzo de 1964, determinó que el elemento común suelo se extiende, a la parte de terreno no edificada, ampliando la delimitación que resulte del propio título de propiedad, sin juicio de servidumbres que cupiera establecer para el adecuado uso y aprovechamiento del edificio sobre la parte del solar que rodea el edificio y que no fuera ocupada por sus construcciones.

Si a título constitutivo no se dice lo contrario, según lo que se recoge en el artículo 396 no da lugar a dudas de que se tratará siempre como Elemento Común, a igual que el subsuelo, ya que en el artículo 350 del Código Civil establece que el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella. Por lo tanto siendo elementos comunes, la  Comunidad de Propietarios puede, en el ámbito del Derecho Privado y siempre que no haya obstáculos urbanísticos o de orden administrativo que se lo impidan, y con la unanimidad de todos los comuneros, aprovechar dichos elementos, por ejemplo, construyendo un sótano de garajes, trasteros, viales, etcétera, siempre y cuando no afectará a la seguridad estructural o la integridad constructiva del inmueble.

Por contra, ningún vecino podrá aprovecharse particularmente del suelo o subsuelo sin el consentimiento unánime del resto de vecinos.

Cimentaciones, muros de carga y estructura en general

Son indiscutiblemente elementos comunes esenciales, y respecto a ellos no cabe plantearse su propiedad privada. Puede darse el caso de que lo Estatutos permitan un aprovechamiento especial de ellos en beneficio de uno o varios propietarios individuales siempre y cuando no perjudiquen al interés comunitario al que principalmente sirven.

Al ser un elemento común, obliga a la Comunidad de Propietarios a realizar su correspondiente mantenimiento y a emprender todas aquellas iniciativas que requiera para su conservación e integridad, así como las que vengan exigidas por los diversos comuneros (saber más sobre obras de mantenimiento/reforma de los elemento comunes).

Como en los puntos anteriores, al tratarse de un Elemento Común, no se puede realizar ninguna obra sobre cualesquiera de los elementos estructurales del inmueble sin contar con el consentimiento unánime del resto de comuneros. También decir, que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a todos lo propietarios a dar cuenta a la Comunidad a la hora de realizar una obra en el interior de una vivienda o local.

Reparación por capilaridad

Si las humedades de los bajos son por capilaridad, al tratarse entonces de un elemento común las cimentaciones y el suelo del edificio, si no se indica lo contrario a título constitutivo, si se comprueba que es un fallo estructural, deberá ser la Comunidad de Propietarios quien tenga la obligación de reparar y asumir el coste de la misma, así como los daños provocados.

Destacar que en estos casos, la reparación no tendrá cobertura por parte de la póliza de seguros de la comunidad, ya que todas las averías que se puedan relacionarse a una falta de mantenimiento y conservación carecen de la misma (pero si que hay algunas compañías que cubren los daños causados).