Las Juntas de las Comunidades de Propietarios

Las Juntas pueden ser Ordinarias y Extraordinarias, según el artículo 16 de la Ley de División Horizontal, y aunque en la práctica en la mayoría de las comunidades no se hacen distinción una de otra, a continuación detallamos las diferencias entre ellas, así como el cómo y de qué manera deben organizarse.

 

JUNTAS ORDINARIAS

Son las juntas  en las que se reúnen para aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad. Deben celebrarse obligatoriamente mínimo con una periodicidad no mayor al año, todo y que la ley no contempla ningún tipo de sanción si esto no se cumple. A la misma vez, si los estatutos no indican lo contrario, servirá también para relevar a los órganos de gobierno de la junta – presidente, vicepresidente, secretario, etc.

Debe convocarse mínimo con seis días de antelación, con una única excepción, que contempla expresamente el apartado 3 del artículo 16 de la Ley de División Horizontal, que es que se encuentren reunidos TODOS los comuneros y decidan celebrar la Junta, que es la forma equivalente a la Junta Universal de las sociedades mercantiles.

 

JUNTAS EXTRAORDINARIAS

La diferencia, según la Ley, son todas las demás juntas que no traten sobre la aprobación de presupuestos y de las cuentas de la Comunidad. No están sujetas a ningún tipo de periodicidad, e incluso, si no son necesarias, pueden no llegar a celebrarse.

En cuanto a la convocatoria, a diferencia de la Ordinaria, no hay establecido un plazo mínimo de comunicación, el plazo de convocatoria que indica el artículo 16.3 de la Ley es: “la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”.

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QUIEN DEBE CONVOCAR LAS JUNTAS

Según el artículo 16 de la Ley, la convocatoria debe hacerla el presidente, excepto en los dos siguientes supuestos:

•  El mismo artículo de la Ley autoriza, en el caso de que el Presidente no pudiera por ausencia o enfermedad, o bien porque se negara a convocarla, a que los propietarios convoquen la junta siempre y cuando: 1) el mínimo de convocantes sea igual o superior a la cuarta parte del total de comuneros, o 2) fuese cual fuese el número total de los comuneros convocantes, los coeficientes de participación de sus pisos, locales, etc., sumen por lo menos el 25% del total.
•       En el caso de que existiera Vicepresidente en la Comunidad, y sustituyera al presidente en alguno de los supuestos legales que le impidieran el ejercicio del cargo – ausencia, vacante o imposibilidad.

              (Hay que tener en cuenta, independientemente de quien convoque la Junta, de que siempre, obligatoriamente, para que sea legal la Junta, debe estar el Presidente, o en su defecto, el Vicepresidente si existiera y lo sustituyera por un supuesto amparado por la Ley.)

 

COMO DEBE SER LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA 

La convocatoria debe detallar y contener lo siguiente;

•  El orden del día, comprensivo de los asuntos a tratar.
•  El lugar en el que vaya a celebrarse.
• La fecha y la hora, también señalando la segunda convocatoria si se hiciera.
• La persona o las personas que convocan.
• Una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas de la Comunidad, advirtiendo de la privación del derecho a voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 de la Ley. (El artículo impone una suspensión del derecho de voto de los comuneros que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrase al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad y no las hubieran impugnado judicialmente ni procedido a su depósito judicial o notarial, todo y que si podrán participar en la reunión manteniendo únicamente el derecho de voz).

Ver artículo de "como reclamar una deuda a un vecino".

COMO SE DEBE COMUNICAR LA CONVOCATORIA

De carácter formal, el artículo 16 de la Ley, ordena que la convocatoria se entregue por escrito y practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.h de la Ley. Este artículo indica en primer lugar las obligaciones de los comuneros de comunicar al Secretario (o en su defecto, Presidente o a quien se le haya delegado las competencias del Secretario), el domicilio en España donde quiere recibir las citaciones y notificaciones de la Comunidad, de modo que no tendrán validez si no se reciben ahí. En el caso de no haber comunicado, por parte del comunero, el domicilio de correspondencia, las citaciones, convocatorias y notificaciones de cualquier tipo se harán de la siguiente manera:

• En el piso o local del comunero en el edificio de la comunidad, aunque lo ocupe una persona distinta, de manera que si la notificación la recibe otro ocupante, tendrá la misma validez como si la hubiera recibido el propietario, se la haya entregado o no quien la recibió.
• En el caso de que no fuera posible realizar la notificación como se indica en el apartado anterior, valdrá la que se haga mediante la exposición de la comunicación en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en un lugar visible de uso general, e indicando la fecha y los motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario y con el visto bueno del Presidente, tal y como exige el artículo 9.h de la Ley.

La antelación con la que se debe comunicar la convocatoria, son los que se detallaron en función de si se trataba de una Junta Ordinaria o Extraordinaria.